Quy trình hạch toán kế toán bất động sản có gì khác so với các lĩnh vực khác? Khi làm tại công ty bất động sản, kế toán cần chú ý những gì? Mời bạn theo dõi bài viết hôm nay của Kế Toán Việt Hưng để biết chi tiết hơn.
1. Công ty kinh doanh BĐS gồm những mặt hàng nào?
=> Bất động sản => Hàng hóa (VAS 02), TSCĐ (VAS 03, 04), bất động sản đầu tư (VAS 05).
Bất động sản: quyền sử dụng đất, nhà, một phần nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính.
Bất động sản: Quyền sử dụng đất, nhà, cơ sở hạ tầng trên đất.
1.1. Mua BĐS
– Sử dụng:
+ Phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty => VAS 03, 04 (TSCĐ)
+ Cho thuê => bất động sản đầu tư (VAS 05)
– Không rõ mục đích sử dụng => bất động sản đầu tư (VAS 05)
– Bán:
+ Chờ tăng giá trong thời gian dài để bán => VAS 05 (bất động sản đầu tư)
+ Trong kỳ sản xuất kinh doanh bình thường (1 chu kỳ KD: 1 năm): VAS 02 (Hàng hóa)
1.2. Thuê tài chính BĐS (Ngân hàng hoặc của 1 đơn vị được phép cho thuê tài chính)
+ Cho thuê hoạt động => VAS 05 (bất động sản đầu tư)
+ Không cho thuê hoạt động => TSCĐ (VAS 03; 04)
2. Quy trình hạch toán kế toán bất động sản đầu tư
2.1. Bất động sản gồm: quyền sử dụng đất, nhà, cơ sở hạ tầng trên đất
2.2. Tài khoản sử dụng: TK 217
2.3. Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư là tài sản:
+ Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai
+ Nguyên giá của bất động sản đầu tư được XĐ 1 cách đáng tin cậy
2.4. Xác định giá trị ban đầu của BĐS đầu tư
– Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua = Giá mua + CP liên quan trực tiếp (Phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ, chi phí giao dịch liên quan khác…)
– Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng = giá thành thực tế + chi phí liên quan trực tiếp để hoàn thành đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động
– Một số khoản chi phí không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:
+ chi phí phát sinh ban đầu
2.5. Chuyển đổi mục đích sử dụng
– Bất động sản đầu tư được chủ sở hữu đưa vào sử dụng => Bất động sản đầu tư sẽ chuyển thành tài sản cố định
– Bất động sản đầu tư được chủ sở hữu quyết định đưa ra để bán => Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho
– Bất động sản chủ sở hữu sử dụng, nhưng kết thúc thời gian sử dụng => bất động sản sử dụng là tài sản chuyển thành bất động sản đầu tư
Tùy hình thức kinh doanh mà cách hạch toán cũng khác nhau
– Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho thuê hoạt động
– Bất động sản xây dựng xong chuyển thành bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng bàn giao vào đầu tư
2.6. Kế toán khấu hao, tổn thất và chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư
– Chỉ trích khấu hao bất động sản đầu tư khi cho thuê hoạt động
=> Trích khấu hao ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ (TK 632) => Nợ TK 632/Có TK 2147
– Không trích khấu hao bất động sản đầu tư đang chờ tăng giá để bán
=> Bất động sản đầu tư có sự suy giảm giá trị khi nắm giữ chờ tăng giá để bán => ghi nhận tổn thất giảm giá vốn hàng bán => Nợ TK 632/ Có TK 217.
3. Hạch toán kế toán thực tế tại công ty BĐS là chủ đầu tư
Nếu công ty có những dự án xây dựng chung cư thì quy trình hạch toán kế toán bất động sản là: không tập hợp chi phí vào TK241 => tính giá thành bình thường vào TK 154
Quyền sử dụng đất + Cơ sở hạ tầng trên đất
Giai đoạn 1: CP khảo sát, CP đo đạc, thiết kê, CP đền bù… => Chi phí A: 3 tỷ
Ví dụ: tiền lương của ban quản lý dự án, tiền lương cho thiết kế, đo đạc, cp thiết kế, đền bù…
Giai đoạn 2: CP giải phóng mặt bằng, san lấp, thi công hạ tầng -> Chi phí B: 5 tỷ
GĐ 1 + GĐ 2 = CP A + CP B = 3 tỷ + 5 tỷ = 8 tỷ
Sau khi hoàn thành 2 giai đoạn, công ty sẽ có quyết định duyệt quy hoạch (1/500) => sẽ được cấp sổ đỏ theo bản đồ phân lô => Bao nhiêu lô đất (Mỗi lô đất bao nhiêu m2).
* Xác định chi phí hình thành lên quyền sử dụng đất:
– Căn cứ vào quyết định duyệt quy hoạch: 4000m => sổ đỏ theo bản đồ phân lô
=> Đất thổ cư (đất ghi trong sổ đỏ): 2000m
=> Đất cho giao thông và công trình công cộng: 2000m
Xác định giá thành của quyền sử dụng đất: 8 tỷ/ 2000m = 4tr/m
Nhập kho số lô đất đã cắt theo quy hoạch: 20 lô đất (1 lô = 100m)
Nợ TK 155: 20 lô đất (Giá vốn: 1 lô đất = 100 * 4tr = 400tr)
Giai đoạn 3:
+ Xây lô nào thì tính tập hợp chi phí cho lô đó, mỗi lô là 1 công trình => tập hợp chi phí vào TK đầu 6xx => 154
=> Sau khi xây dựng xong, nhập kho được 20 spdd là 20 căn nhà.
=> Thành phẩm: 20 lô đất và 20 căn nhà
Được cấp sổ hồng => nhập kho thành phẩm (kết chuyển TK 154 => TK 155)
*****
Chú ý:
– Nếu bán nhà => hạch toán bán như hàng hóa bình thường
– Chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê => Nợ TK 217/ Có TK 155
– Nếu dùng làm văn phòng => Nợ TK 211/ Có TK 155
*****
– Mục đích cuối cùng của xây dựng:
+ Nếu xây dựng để phục vụ cho mục đích bán (xây chung cư để bán…) => Tập hợp lên TK 6xx => TK 154
+ Nếu xây dựng để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh => Tập hợp lên TK 241 => TK 211
+ Nếu xây dựng để cho thuê hoặc chờ tăng giá để bán => tập hợp lên 241 => TK 217
Ví dụ: Nếu công ty xây dựng tổ hợp phức hợp của nhiều mục đích
Tầng 1: cho thuê => TK 241
Tầng 2, 3: làm văn phòng => TK 241
Tầng 4,5,6,7…: bán chung cư => TK 154
Trên đây, chúng tôi đã chia sẻ chi tiết về quy trình hạch toán kế toán bất động sản theo các lĩnh vực cụ thể của công ty. Hi vọng đã giúp bạn nắm chắc hơn những kiến thức cần có để làm việc hiệu quả. Bạn muốn nhận các kinh nghiệm chuyên sâu được chia sẻ từ khóa học kế toán bất động sản cùng giáo viên trên 15 năm kinh nghiệm, truy cập fanpage hoặc liên hệ ngay hotline 0988680223.